Una de las obligaciones que la ley de propiedad horizontal impone a los propietarios de una comunidad de vecinos es la de comunicar, a la persona que ejerza las funciones de secretario de la misma, su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En caso de que se incumpla con esta obligación se considerará domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local que pertenezca a esa comunidad (Art 9.1 letra h).
Además, se añade que si se intenta notificar al propietario y es imposible llevarla a cabo en el lugar señalado, se entenderá realizada mediante la colocación de esta en el correspondiente tablón de anuncios de la comunidad, es decir, si realizada una primera notificación/citación en el domicilio antes señalado no ha sido posible llevarla a cabo bastará con que se coloque la misma en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado al efecto que tengan en la comunidad, concretamente se dice “Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.” Dicha notificación producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales, por lo que ningún propietario de una comunidad de vecinos podrá alegar que no se le comunicó o no se le notificó correctamente por parte de la administración de la comunidad. Esta consideración es sumamente importante tenerla presente sobre todo para los casos de impago por parte de los vecinos de una comunidad.
Sentencia del Tribunal Supremo
La sentencia del Tribunal Supremo (1/03/2016) que a continuación comentamos, demuestra lo importante que es llevar a cabo esa notificación.
Los hechos que contempla la citada sentencia son los siguientes:
- La Comunidad reclama a un propietario, mediante juicio monitorio, la cantidad de 2.591,09 euros en concepto de cuotas de Comunidad impagadas.
- Desde 2 de octubre de 2013 hasta 18 marzo de 2014 el Juzgado intenta requerir al propietario demandado el pago que se reclama, en el piso de su propiedad sito en esa Comunidad de Propietarios, puesto que el interesado no había comunicado otro domicilio.
- El 18 de marzo de 2014 el Juzgado ordena la notificación por edictos, fijados en el tablón de anuncios del Juzgado ya que al realizar el requerimiento de notificación por vía de auxilio judicial han manifestado los vecinos que el señor vive en Alemania y viene muy pocas veces.
- Así mismo por edictos se tramitó la ejecución de la deuda que finalizó con Auto de ejecución de fecha 29 de septiembre de 2014.
- Con fecha 2 de diciembre de 2014 el interesado interpone recurso de revisión solicitando nulidad de actuaciones, por haberse ganado injustamente el proceso en virtud de maquinación fraudulenta.
- El Tribunal Supremo desestima el recurso con imposición de las costas al recurrente.
Considera el Supremo:
- Que la maquinación fraudulenta consiste en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión.
- En el presente supuesto no existe irregularidad procesal, y aún menos grave, pues la parte solicitante del procedimiento monitorio se ha atenido escrupulosamente a lo previsto al efecto en la Ley Especial de Propiedad Horizontal, en sus artículos 21 y 9, h.
- Al no haber cumplido el comunero con su obligación de designar domicilio en España para recibir citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad, será la finca el lugar donde deben dirigirse aquéllas, y así se ha obrado en el presente procedimiento, en coincidencia con la forma de conducirse procesalmente la comunidad en el precedente proceso monitorio, que se desarrolló con conocimiento del comunero, que tuvo oportunidad, y la aprovechó, de desplegar su defensa.
- Como declaraba esta Sala en sentencia de 22 de abril de 2015 la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir las Comunidades de Propietarios, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.
Para hacer frente a dicho problema se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a tales comunidades.
Los remedios para conseguir ese fin son de naturaleza sustantiva y procesal, imponiendo como una obligación del propietario la de facilitar su normal localización, no siendo razonable que quien incumple su obligación en ese sentido denuncie que la Comunidad no haya desplegado un abanico investigador para hacerle llegar requerimiento de pago.
Todo ello comporta la desestimación de la demanda, ya que si se pondera la diligencia desplegada por ambas partes se aprecia que la Comunidad se atuvo a las previsiones legales, a tenor, además, de lo llevado a cabo en el anterior procedimiento monitorio, mientras que el comunero, que había recibido el burofax y razonablemente debía esperar su reclamación judicial, no designó domicilio en el que recibir notificaciones si es que el apartamento lo tenía desocupado y él reside en Alemania y viene poco al mismo.
No ha existido irregularidad procesal por la Comunidad y, sin embargo, el comunero ha incumplido una esencial obligación del propietario para no entorpecer el normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, sobre todo si se tienen en cuenta, en su caso personal, las diferencias que existen entre él y aquélla sobre la regularización en el abono de las cuotas por gastos comunitarios. (Sentencia del Tribunal Supremo 108/2016 Sala 1ª, de lo Civil, 1/03/2016).
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