Tras un periodo de intensas lluvias, una de las dudas que suscita mayor interés en las comunidades de propietarios es quién se hace cargo de las obras de reparación de la impermeabilización de la cubierta del edificio cuando ésta es a su vez la terraza de uso privativo de un propietario.
¿La cubierta del edificio es un elemento común de la comunidad?
En primer lugar, debemos acudir al Artículo 396 del Código Civil que señala que:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles” con lo que queda claro que la cubierta del edificio es un elemento común que sirve para cubrir el edificio, no solo cubre al último piso, sino que su función es proteger al edificio en su conjunto.
En conclusión, las cubiertas son propiedad de la comunidad de propietarios.
¿Requiere acuerdo de la Junta de Propietarios?
En segundo lugar, en el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación” vemos como la realización de una obra de impermeabilización de la cubierta es necesaria para la correcta habitabilidad del edificio, por lo que para la realización de la misma no se requiere acuerdo alguno de la Junta de Propietarios.
Esto quiere decir que las obras de impermeabilización, al considerarse la cubierta un elemento común de la comunidad de propietarios deben ser sufragadas por todos los vecinos, sin que sea necesario previo acuerdo de la Junta de Propietarios.